Manutenzione dell’impianto di riscaldamento e risparmio

La manutenzione è fondamentale per assicurare in primo luogo un risparmio sul consumo di combustibile, riducendo le probabilità di imprevisti e fermi tecnici nella stagione di riscaldamento e quindi per mettere l’apparecchio in condizione di avere una vita operativa di durata decisamente maggiore dello standard medio.

La manutenzione periodica di tutti gli impianti di riscaldamento è un'operazione obbligatoria secondo le cadenze fissate dal D.Lgs. 192/2005 e successive modificazioni e dalle disposizioni regionali.

La manutenzione è una operazione da programmare al termine della stagione di riscaldamento o all'approssimarsi dell'autunno, in modo da prenotare per tempo l'intervento presso il proprio manutentore di fiducia ed essere certi di un buon funzionamento all'accensione.

Per gli impianti di riscaldamento centralizzati è fatto obbligo all’Amministratore dello stabile di chiamare a tempo debito il tecnico abilitato per la pulizia della caldaia, il controllo dei fumi (verifica di rendimento) e la verifica generale dell’impianto termico e del locale "centrale termica".

Ogni anno tutti gli impianti termici devono essere sottoposti a manutenzione, mentre la verifica del rendimento energetico della caldaia dovrà essere effettuata secondo le seguenti cadenze:

impianti fino a 35 kW => secondo le istruzioni indicate nel libretto di uso e manutenzione.
impianti da 35 a 350 kW => una volta ogni anno
impianti sopra i 350 kW => due volte all'anno

Sul "Libretto di Impianto o Centrale" deve essere obbligatoriamente annotato il rendimento di combustione della caldaia misurato in occasione delle verifiche, nonché il consumo annuo di combustibile (es. gas o gasolio) come nell'allegato H del D.Lgs 192/2005, o nelle analoghe prescrizioni dei vari provvedimenti regionali.
Nel caso in cui la caldaia non raggiunga il rendimento minimo prescritto dal D.Lgs 192/2005, è fatto obbligo procedere alla sostituzione entro 300 giorni dalla verifica.

Il responsabile di impianto (proprietario/occupante) o il Terzo Responsabile (se è stato nominato) è passibile di una sanzione da 516 a 2.582 Euro nel caso in cui non adotti tutte le precauzioni atte a contenere i consumi di energia dell'impianto, o nel caso in cui non provveda a far eseguire le manutenzioni di Legge.

Le verifiche degli impianti sono affidate ai Comuni con più di 40.000 abitanti oppure dalle Province nel caso di Comuni con meno di 40.000 abitanti.

Le regioni stabiliscono in genere le modalità per la cosiddetta “autocertificazione” dell'avvenuta manutenzione che, prevedendo il pagamento di un tributo (mediante procedure quali l'apposizione del “bollino verde”, o analoghi), evitano all'utente la visita ispettiva a pagamento da parte dell'ente di controllo. La visita ispettiva può avvenire ancora, ma “a campione”, in questo caso in forma gratuita.
E’ importante comunque sottolineare che la "visita ispettiva" non sostituisce la manutenzione periodica dell’impianto, che rimane obbligatoria ed è demandata al tecnico manutentore di vostra fiducia.

Occorre infine precisare che la manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento, così come definita ai sensi del D.Lgs 192/2005, all'Allegato A, comprende tutte e sole le operazioni " previste nei libretti d'uso e manutenzione degli apparecchi e componenti che possono essere effettuate in luogo con strumenti ed attrezzature di corredo agli apparecchi e componenti stessi e che comportino l'impiego di attrezzature e di materiali di consumo d'uso corrente". In altre parole, operazioni quali le videoispezioni dei camini/canne fumarie o anche le semplici decalcificazioni con impiego di acidi saranno da considerarsi operazioni di manutenzione straordinaria ai sensi del DPR 412/93, in quanto richiedono atrezzature speciali e/o protezioni da laboratorio. Tali operazioni sono di norma escluse (se non diversamente specificato) dai contratti di manutenzione periodica/ordinaria, in quanto la loro cadenza non è prevedibile (ad es. dipende dalla durezza dell'acqua, dal livello di consumo individuale e dalla temperatura impostata per l'acqua calda).

Le operazione di manutenzione straordinaria possono spettare al proprietario (es. videoispezione del camino o canna fumaria), che è tenuto tra l'altro agli eventuali adeguamenti di Legge, o all'occupante/inquilino ( es. decalcificazione), che è tenuto al mantenimento delle condizioni iniziali dell'impianto.

Obblighi di legge e sicurezza

Le disposizioni di legge individuano nel proprietario dell'abitazione il responsabile dell'impianto, il quale può delegare un "Terzo Responsabile" che accetti l'incarico.

IL DPR nr. 412 del 1993 ha tuttavia individuato nell'occupante dell'unità immobiliare (inquilino/utente) la figura responsabile dell'impianto (in vece del proprietario) ai fini del risparmio energetico.

Nel caso di impianti centralizzati condominiali, responsabile dell'impianto è l'Amministratore (che può a sua volta delegare un "Terzo Responsabile".

La nomina a "Terzo Responsabile" presuppone una piena autonomia per tutte le attività di manutenzione ordinaria + straordinaria + verifiche e adeguamenti (es. videoispezioni e sostituzione canne fumarie).

Per questo, in genere, la proprietà/l'utente preferiscono mantenere il controllo diretto delle spese e delegare semplicemente la manutenzione (ma non la responsabilità dell'impianto) ad un "tecnico manutentore", attraverso un contratto di manutenzione programmata.

In questo modo il proprietario/l'utente rimane responsabile di decidere se, come e quando ad es. effettuare interventi straordinari o cambiare la caldaia.

Il responsabile di impianto (proprietario / Amministratore / utente o Terzo Responsabile) è comunque passibile di una sanzione da 516 a 2.582 Euro (da 1 milione a 5 milioni di Lire) nel caso in cui non adotti tutte le precauzioni atte a contenere i consumi di energia, oppure anche nel caso in cui non provveda a far eseguire le manutenzioni di Legge.


In base decreto 37/2008, i lavori di installazione, ampliamento e trasformazione dell'impianto di riscaldamento, climatizzazione o idrosanitario (inclusa la semplice sostituzione di una caldaia o scaldabagno) devono essere affidati esclusivamente a imprese abilitate.
Il non rispetto delle norme di sicurezza del gas, quale anche, ad esempio, la mancata manutenzione e/o il mancato adeguamento degli impianti non sicuri possono costituire una violazione penale ai sensi della legge 1083/71.
L'impianto di riscaldamento fa parte degli impianti tecnici dell'immobile, così come la caldaia, la conduttura del gas, la canna fumaria etc, che sono tutti "componenti di impianto" al pari ad es. dei caloriferi.

L'occupante l'unità immobiliare (inquilino) è tenuto a mantenere l'immobile e i relativi impianti in buono stato di conservazione, provvedendo a tutte le operazioni di pulizia e manutenzione necessarie (ad es., la manutenzione periodica annuale degli impianti fino a 35 kW e la disincrostazione dal calcare dei vari componenti di impianto).

Il proprietario è invece tenuto alle verifiche e alle opere straordinarie ed agli adeguamenti di Legge. Il proprietario/locatore rimane poi responsabile se dai vizi della cosa locata (inclusi i relativi impianti) può derivare un serio pericolo all'inquilino/occupante.